Rynek nieruchomości

Rynek nieruchomości jest ogółem warunków, według których odbywa się obrót nieruchomościami. Na rynku nieruchomości dochodzi, zatem do zawierania umów kupna i sprzedaży, czy też najmu i wynajmu. Należy wspomnieć, że rynek nieruchomości nie jest rynkiem formalnym. Nie posiada on, bowiem ani siedziby, ani statusu. Mimo tego, pełni znaczące funkcje nie tylko gospodarcze, lecz także społeczne, a mianowicie funkcję wymiany, korygowania i informacyjną. Do najważniejszych osób działających na rynku nieruchomości są inwestorzy, przedsiębiorcy zarówno małych, jak i dużych przedsiębiorstw, maklerzy, obsługa techniczna rynku, a także kredytodawcy. Kredytodawca jak sama nazwa wskazuje udziela kredytów. Na polskim rynku nieruchomości kredytodawcami są tylko i wyłącznie banki. Nikt inny, bowiem nie posiada prawa dawania kredytów. Inną istotną osobą na rynku nieruchomości jest przedsiębiorca. Według definicji prawnej jest on podmiotem prawa, który zajmuje się prowadzeniem działalność gospodarczą we własnym imieniu. Oprócz wymienionych powyżej osób, na rynku nieruchomości działa wiele innych podmiotów gospodarczych. Rynek ten nadal się rozwija. Szkoda tylko, że wraz z jego rozwojem rosną ceny nieruchomości.

Publicznym rejestrem danych o nieruchomościach oraz ich właścicielach jest kataster, który utożsamia się zgodnie z prawem z Ewidencją Gruntów i Budynków. Powstał on już 4000 lat temu w cywilizacji Egiptu, a później istniał także w Cesarstwie Rzymskim. Zawiera informacje, które dotyczą przede wszystkim położenia, powierzchni, klas gleboznawczych gruntu, a jeśli chodzi o budynki to głównie ich położenie, przeznaczenie oraz dane techniczne. Kataster zakłada Księgi Wieczyste i je prowadzi. Z pojęciem katastru związany jest podatek katastralny, który jest niczym innym jak sposobem opodatkowania, przy czym jego wysokość zależy od wartości katastralnej nieruchomości. Zgodnie ze sprawiedliwością podatkową, jest on płacony proporcjonalnie do wartości nieruchomości, która określana jest mianem katastralnej oraz fiskalnej. Zostaje ona ustalona wskutek masowej wyceny. Podczas określania tej wartości bierze się pod uwagę także różnice między nieruchomościami oraz ich wartości rynkowe. Powszechnie przyjmuje się, że wartość rynkowa jest wyższa o około 30% od wartości katastralnej. Do ustalenia wartości katastralnej służą mapy i tabele taksacyjne.

Hipoteka zabezpiecza wierzytelność. To właśnie na jej mocy wierzyciel hipoteczny ma prawo domagać się zaspokojenia z nieruchomości przez dłużnika hipotecznego. Zabezpiecza jednak tylko pieniężne wartości i musi być wyrażona w pieniądzach. Poza tym, jeśli pożyczka, czy też kredyt, jest wierzytelnością zabezpieczaną, nosi miano pożyczki hipotecznej lub kredytu hipotecznego. Wpis do księgi wieczystej posiada charakter konstytutywny, co oznacza, że wraz z nim powstaje hipoteka. Istnieje hipoteka przymusowa, która powstaje bez woli dłużnika hipotecznego i umowna. Szczególną postacią hipoteki jest hipoteka łączona. Obciąża ona kilka nieruchomości, a wierzyciel może domagać się zaspokojenia z dowolnej nieruchomości spośród obciążonych. Hipoteka kaucyjna zaś zabezpiecza wierzytelności o nieokreślonej wartości, które istnieją, a także które mogą zaistnieć w przyszłości. Hipoteka odwrócona jest umową, bądź transakcją, która zawierana jest między osobą prawną, zazwyczaj instytucją finansową, a osobą fizyczną. Dzięki niej można uwolnić zamrożony w nieruchomości kapitał. Hipoteka wygasa, gdy dłużnik hipoteczny złoży daną kwotę do depozytu sądowego i zrzeka się prawa do odebrania jej. Wtedy należy też złożyć wniosek o wykreślenie jej z księgi wieczystej. Zdarza się, że hipoteka zostaje przez pomyłkę wykreślona z księgi bez podstawy prawnej. Wtedy traci ona ważność dopiero po upływie dziesięciu lat.